BOOX안녕하세요 BOOX 입니다.
오늘은 마인드맵(Mind Map)을 활용한 첫 번째 주제로 "명도"를 다루어 보도록 하겠습니다.
제가 마인드맵을 사용한지는 15년 정도된 것같네요.
업무에서 프로젝트 관리할 때도 사용하고, 통장 자동화 시스템을 만들어 사용할 때도 사용하고,
이런저런 복잡한 생각 정리할 때도 많이 활용했지요 ^^~
개인적으로 경매를 진행하면서 뭐니뭐니해도 일순위는 엑셀의 활용이 가장 중요했었구요.
마인드맵과 각종 노트들인 것 같네요.
각설하고!
명도에 대해 정리합니다.
명도에 대한 내용은 경매 서적에서 빠지지 않는 부분이죠.. 그만큼 중요한 부분입니다.
그런데 책으로 읽으면 명도를 진행하면서 발생하는 다양한 상황에 대해 선뜻 머리속에 와닿지 않습니다.
나중에 다시 찾아보려해도 어떤 상황에서 어떻게 했어야 했는지 찾기도 어렵지요.
그래서 마인드맵으로 뼈대(중심, 진리)를 잡는다고 생각하면 됩니다.
어떠한 상황에서도 흔들리지 않는 축을 만들어두는 것입니다.
아래의 마인드맵만 머리 속에 잘 정리하고 있다면, 왠만한 어떠한 명도 처리에서도
중심을 잃지 않고 편안한 마음으로 진행하실 수 있으리라고 자신합니다 ^^~
0. 명도 전체.
일단 크게 봅니다. 점유자 존재여부, 점유자 합의 가능 여부, 그리고 누가 점유하고 있는가로 구분하여 진행합니다.
1. 점유자 존재여부
점유자가 없을 수도 있느냐구요?? 네 그렇습니다 ^^;; 있지만 만날 수가 없는 경우, 연락이 안되는 경우, 짐만 두고 다른 곳으로 이사간 경우 등 많습니다.
일단, 점유자가 있고 대화든 연락이든 가능한 사람이 좋습니다. 무관심이 무섭다고 연락 안되고 연락처 남겨도 씹고 그러면 기분나빠지고 자꾸 안 좋은 방향으로 흘러가게 됩니다.
어떻게 해서는 점유자를 만나서 안내문도 전달하고 합의 명도를 진행하세요. 그게 어떠한 경우에도 가장 쉽고 문제 없이 명도를 끝내는 길입니다.
안된다면 어쩔 수 없이 강제집행이라는 카드를 꺼내야 하겠지만요..
다시 말씀드리지만, 만나기 무섭다고 무조건 강제집행 시작하고 그러면 단추를 잘못 끼고 시작하는 것과 같습니다.
경매에서 명도는 필수이므로 어려운 사람들 만나는게 어렵다면 경매는 내 길이 아닌갑네.. 라고 생각하시거나, 입찰시 명도 비용을 고려하고 경매 업체나 명도 전문 업체를 통해서 진행하셔야 합니다.
2. 점유자와의 합의 가능성
합의가 잘 이루어져 합의서 등 작성하고 명도 진행하여 온전한 소유 및 점유자가 되었다면 축하드립니다 ^^~
이제 임대를 놓아 수익 창출을 하던 나의 집으로 가꾸든 매도 차익을 보시든 행복한 길만 남았습니다.
물론 명도날짜에 안 나가고 약속을 깨는 경우도 있습니다. 이럴 때는 방법없어요 ㅠ.ㅠ 강제 집행 병행하는 방법 밖에는요.. 물론 그래도 한 번 합의점에 이른 적이 있기 때문에 강제 집행을 손에 들고 진행하면 유리하게 진행할 수 있습니다.
아참 어떤 책에서는 무조건 인도명령 및 강제집행을 병행하라고 하는데.. 사람마다 방식이 다르긴 하겠지만, 굳이 그럴 필요는 없다고 봅니다. 잔금납부후 6개월 이내에만 신청하면 되기 때문에 대화가 잘 안 될것 같거나 작은 약속이라도 깨는 경우에 가차없이 진행하면 되니까요..
아 물론 먼 지방의 경우, 입찰전 방문했더니 분위기가 영 안 좋았고, 잔금납부하러 가기 전 방문하였는데도 대화가 잘 될 것 같지 않다면, 잔금납부와 동시에 인도명령을 준비하여 강제집행을 병행하는 것이 좋습니다. 실제 강제 집행을 하기 전까지는 취소할 수가 있으니 든든한 버팀목 하나 뒤에 있으면 얼마나 편하겠어요. ㅎ
강제 집행을 진행하면 최소 2번 정도 해당 부동산에 방문하게 됩니다.
1차는 집행계고로 문을 따고 들어가서 점유자를 만나서 계고문을 전달하거나 또는 집 안에 계고문을 붙이고 나옵니다.
집행관외 낙찰자와 증인 2명이 같이 가야합니다. 동네의 열쇠 수리공을 불러야 하니 수리공이 무료로 증인을 해주는 경우도 있지만, 돈을 요구하기도 합니다. 미리 증인 동료분들 준비하세요 ^^~
2차는 점유자 등의 변동이 없다면 잘 끝날 수도 있고 다시 진행해야 하는 경우도 있겠지만, 어쨋든 최종 강제집행을 하게 되면 집행비용을 포함한 이사짐 빼는 비용, 운송료, 보관료, 매각 비용까지 낙찰자가 부담해야 합니다 ㅠ.,ㅠ;
물론 비용 요청 소송을 진행할 수 있겠지만, 강제 집행까지 불사할 정도로 온 경우라면 받기 쉽지 않다고 생각해야 합니다. 그래서 가능한 합의하여 마무리하는 것이 서로에게 좋습니다.
3. 점유자에 따라 다르게
'
위 1,2번에서는 점유자가 누구냐에 관계없이 대응할 수 있는 내용이었다면, 이번에는 점유자가 누구냐에 따라 대응하는 전략입니다.
우선 전 소유자가 점유중이라면, 방법이 없습니다. 대화로 잘 풀어야 해요.
안되면 강제집행이지만 서로 출혈이 커지니까요..
점유자가 임차인인 경우, 배당 여부가 가장 중요합니다. 배당을 받는 임차인은 이사도 무조건 나가야 하고, 최종적으로 명도를 실행한 이후에 낙찰자에게서 명도확인서와 인감증명서를 받아가야 배당을 받을 수 있기 때문입니다.
이런 경우 임차인과 대화하기도 편하고, 못 받는 비용이나 이후 진행 상황들에 대해 잘 얘기해주면 임차인 분들은 좋아하십니다.
배당을 받지 못하는 경우에는, 선순위임차인이야 이미 내가 물어줄거 생각하고 입찰했으니 크게 문제는 없죠.
문제는 후순위임차인이죠.. 돈을 탈탈 털리고 만 분들 ㅠ.,ㅠ;
그런데 이런 경우 이미 입찰 전 권리분석 단계에서 알 수 있는 거잖아요.. 무조건 낙찰받겠어 라며 높게 책정하지 마시고, 힘든 사람들 도와준다 생각하고 충분한 여유를 가지고 입찰가를 산정해서 진행하세요. 안 그러면 스트레스가 너무 크잖아요..
마지막으로 제3자가 점유중인 경우는 복잡해질 수 있습니다. 성립하느냐 안 하느냐에 무관하게 질질 끌리고 힘들어질 수 있는 싸움이기 때문에, 자신이 없다면 입찰부터 하지 말거나 1년이상의 싸움을 생각하고 천천히 진행을 해야 합니다.
가장 큰 핵심은 대화로 원만히 해결하자 이겠네요..
그 다음은 임차인 조건에 따른 대응 전략이라고 할 수 있겠습니다.
전체를 정리하고 마칩니다. ^^~
새벽에 졸린 와중에 작성해서 틀린 부분이 있는지 모르겠네요.. 알려주시면 수정하도록 하겠습니다.
감사합니다.
'[투자실] > 부동산 | 경매' 카테고리의 다른 글
| 경매 시스템의 이해: 중요한 점, 문제점 및 돈 버는 방법 (0) | 2025.03.01 |
|---|---|
| [천안] 상가건물 - 동경홈피스텔A 분석 (0) | 2020.04.12 |
| [Q&A] 의정부지방법원 2019타경24134 권리분석 (0) | 2020.04.12 |
| [필수] 경매,부동산 링크 모음 (하루에 한번씩 가보자) (0) | 2020.04.12 |
